Piše: Seleznev Grigory
Na barskom primorju, od Sutomora preko Šušnja i Topolice do Dobre Vode, nekretnine se najčešće kupuju, prodaju i izdaju. U zaleđu, oko Starog grada, u Mirovici, Crmnici i Krajini, ljudi uglavnom rješavaju porodična imanja i maslinjake naslijeđene od djedova. Poslovi su različiti, ali prvi korak je često isti: neko treba da izmjeri parcelu ili zgradu i pripremi papire za upis.
Tekst je zamišljen kao podsjetnik za vlasnike i kupce: od pitanja da li je stručnjak uopšte potreban do onoga što treba provjeriti prije nego što se nekome povjeri posao.
Brza provjera: da li vam treba geometar?
Pogledajte da li se prepoznajete u nekoj od ovih situacija:
1. Kupujete apartman, a površina u listu nepokretnosti se razlikuje od one koju vidite.
2. Dogradili ste sprat, zatvorili terasu ili napravili pomoćnu zgradu, a to nikad nije upisano.
3. Treba da podijelite naslijeđeno imanje ili maslinjak.
4. Komšija tvrdi da ograda nije na pravom mjestu.
5. Spremate se da gradite kuću ili vikendicu.
6. Kupili ste stan u novoj zgradi, a on još nema svoj broj posebnog dijela.
Ako se prepoznajete bar u jednoj od njih, vjerovatno vam treba mjerenje i elaborat. U nastavku je objašnjeno šta to u praksi znači.
Ko radi ovaj posao?
Ljudi kažu geometar, geodeta ili geodetski biro i misle na isto: firmu koja mjeri zemljište i zgrade i izrađuje dokumentaciju za upis. Zato ćete u oglasima sresti i „geodeta“ i „geometar“.
Bitno je da elaborat koji ide nadležnom organu izrađuje licencirana firma. Nije dovoljno samo imati geodetsku opremu i iskustvo, potrebna je i licenca. Licenca važi na teritoriji cijele Crne Gore. Prema registru Uprave za nekretnine iz januara 2026. godine, u opštini Bar sjedište ima dvanaest licenciranih geodetskih firmi.
Prije dogovora pitajte za tačan naziv firme i potražite ga u registru. To je provjera od par minuta koja kasnije štedi mnogo nerviranja.
Geodetske usluge u Baru: uz more i u zaleđu
Uz more se najviše radi na stanovima, apartmanima i dogradnjama. U unutrašnjosti je drugačije: tamo su česti nasljeđe, dioba zemlje i slučajevi u kojima stari podaci ne odgovaraju onome što se vidi na terenu.
Situacija Šta vam treba Čemu služi
Stan ili apartman uz more Etažna razrada i upis posebnog dijela Stan dobija svoj broj posebnog dijela, pa se može uknjižiti, prodati ili staviti pod hipoteku
Dograđen sprat, zatvorena terasa, pomoćna zgrada Snimanje izvedenog stanja i elaborat Osnova za upis promjene ili za postupak legalizacije
Naslijeđena zemlja u zaleđu Identifikacija i dioba parcela Utvrđuje se šta je čije i imanje se, po potrebi, dijeli
Maslinjak ili plac na padini Katastarsko-topografski plan Podloga za projekat, kada je arhitekta traži
Nesuglasica sa komšijom Omeđavanje, uređenje međe Utvrđuju se podaci o granici prema postojećoj dokumentaciji
Početak gradnje Obilježavanje objekta Zgrada se postavlja tačno tamo gdje je projektovana
Razlika između obale i zaleđa vidi se i u tome šta treba pripremiti i kada početi:
Primorje Zaleđe
Najčešći posao Upis stanova, dogradnje, provjera prije kupovine Nasljeđe, dioba, identifikacija parcela
Tipična zamka Stanje u zgradi ne odgovara upisanom Stari podaci premjera ne odgovaraju terenu
Korisno imati Ugovor o kupovini, podatke o zgradi i stanu Rješenje o nasljeđivanju, stare skice, dogovor sa srodnicima
Kada početi Prije kupovine ili prije sezone izdavanja Prije diobe i prije bilo kakve prodaje
Ako je plac uz samu obalu, provjerite i da li zalazi u zonu morskog dobra. Tamo važe posebna pravila, pa je bolje da to znate prije kupovine ili planiranja gradnje, a ne poslije.
Katastar Bar: šta provjeriti prije odlaska
Evidenciju nepokretnosti vodi Uprava za nekretnine preko područnih jedinica. Za ovu Barsku opštinu nadležna je jedinica na adresi:
Područna jedinica Bar
Bulevar revolucije br. 1
Tel: +382 30 312 447
E-mail:
Na šalter ne morate ići zbog svake sitnice. List nepokretnosti se može pogledati preko portala eKatastar, a parcela se može pogledati na karti na Geoportalu.
Iz lista nepokretnosti saznaćete ko je vlasnik i u kom udjelu, da li postoji hipoteka ili zabilježba spora, kolika je površina parcele i zgrada i da li su kuća, sprat ili stan uopšte upisani.
Ako kupujete apartman, uzmite svjež list prije potpisivanja ugovora. Kada se podaci ne poklapaju sa onim što vidite, razgovor sa stručnjakom treba obaviti prije kupovine. Poslije je sve sporije i skuplje.
Papire nadležnoj jedinici najčešće predaje firma koja je izradila elaborat, a vlasnik potpisuje zahtjev ili daje ovlašćenje. Pitajte unaprijed da li je predaja uračunata u cijenu.
Legalizacija u Baru: rokovi i koraci
Mnogi vlasnici su godinama dograđivali spratove za izdavanje ili gradili bez dozvole. Za njih je važno da se novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata primjenjuje od avgusta 2025. godine.
Postupak ide ovim redom. Zgrada se najprije evidentira, uz elaborat licencirane firme. Tek onda se podnosi zahtjev za legalizaciju sa dokumentacijom koju zakon propisuje i obračunava se naknada.
Za kalendar su važna dva datuma:
• avgust 2025. - zakon počinje da se primjenjuje;
• 14. avgust 2027. - krajnji rok za pokretanje postupka upisa, prema važećim izmjenama zakona.
Nadležan je organ lokalne ili državne uprave, u zavisnosti od vrste objekta i područja. Za konkretan slučaj to treba provjeriti prema važećim propisima.
Ako kuću ili apartman izdajete ljeti, snimanje i papire je lakše završiti van sezone. Tada je jednostavnije dogovoriti izlazak na teren, a vi imate više vremena da skupite dokumentaciju.
Ovaj dio je informativan i ne zamjenjuje pravni savjet. Za konkretan predmet provjerite aktuelne propise kod nadležnog organa ili advokata.
Kako teče posao
Posao obično ima pet faza.
1. Dogovor. Objasnite šta vam treba i pošaljite osnovne podatke. Što je opis precizniji, ponuda će biti tačnija.
2. Teren. Snima se parcela i zgrada, a po potrebi se obilježavaju tačke. Treba omogućiti pristup, a kada je u pitanju granica, dobro je da budete tu zbog pitanja.
3. Elaborat. Mjerenja se u kancelariji pretvaraju u dokumentaciju: skice, koordinate, površine i, kada treba, prijedlog novog stanja.
4. Predaja. Elaborat ide područnoj jedinici na pregled. Ako se traži dopuna, dalji tok zavisi od predmeta.
5. Rješenje. Kada se promjena sprovede, dobijate rješenje, a novo stanje se vidi u listu nepokretnosti.
Koliko će sve trajati zavisi od vrste posla, stanja papira i opterećenja službe.
Zato tražite da prije prvog razgovora pripremite:
• broj parcele i naziv katastarske opštine (oba podatka su na eKatastru);
• list nepokretnosti;
• ugovor, rješenje o nasljeđivanju ili drugi dokaz vlasništva;
• građevinsku dozvolu i projekat, ako postoje;
• fotografije kuće i placa;
• kontakt komšija i srodnika, ako se radi o granici ili diobi.
Dosta vlasnika ne živi ovdje cijele godine. Ako ste i vi među njima, pitajte firmu šta se može završiti na daljinu i da li je za predaju zahtjeva potrebno ovlašćenje. Papire i fotografije pošaljite unaprijed, a izlazak na teren dogovorite za dane kada vi ili osoba koju ovlastite možete biti prisutni.
Geometar Bar: šta provjeriti prije dogovora
Najniža ponuda nije uvijek i najpovoljnija. Prije nego što se dogovorite, raspitajte se:
1. Da li je firma licencirana?
2. Šta ulazi u cijenu: teren, elaborat, predaja, eventualne dopune?
3. Da li su takse uračunate? Često se plaćaju odvojeno.
4. Koliki je okvirni rok i da li je naveden u ponudi?
5. Ko prati predmet dok se ne završi? Najjednostavnije je kada to radi sama firma.
Isplati se uporediti bar dvije-tri ponude. Na stranici geometar u Baru nalaze se spisak licenciranih firmi i mogućnost da jednim zahtjevom kontaktirate više njih.
Greške koje se najčešće ponavljaju:
• kupovina apartmana bez provjere lista nepokretnosti, pa se tek kasnije otkrije hipoteka ili neupisan sprat;
• dogradnja uz obećanje „upisaćemo kasnije“, koje se po pravilu pretvori u komplikovaniji posao;
• odlaganje legalizacije za posljednje mjesece pred rok;
• izbor izvođača samo po cijeni, bez pitanja šta je uključeno;
• dioba imanja bez jasno utvrđenih granica, zbog čega kasnije nastaju nesuglasice među srodnicima ili komšijama.
Koliko košta
Tačan iznos se ne može reći bez uvida u predmet. Cijena zavisi od:
• vrste posla, jer snimanje stana nije isto što i dioba većeg imanja;
• površine i terena, jer ravan plac u gradu traži manje rada od strme padine sa maslinjakom;
• stanja dokumentacije, jer je posla više kada se podaci i teren ne poklapaju;
• hitnosti.
Računajte na dvije odvojene stavke: cijenu geodetske firme i takse nadležnog organa.
Kad je nekretnina u drugom gradu
Nije rijetkost da neko iz Bara ima plac u Ulcinju, stan u Podgorici ili kuću na sjeveru. Pošto licenca važi za cijelu državu, možete angažovati i firmu iz drugog grada. Ipak, vrijedi uzeti u obzir udaljenost i to koliko firma poznaje lokalnu dokumentaciju. Pregled firmi i kontakata područnih jedinica po gradovima naći ćete na stranici geometar Crna Gora.
Česta pitanja
Da li mi treba stručnjak ako kupujem apartman? Ne nužno. Ako je apartman upisan kao poseban dio i podaci u listu odgovaraju stvarnom stanju, mjerenje možda nije potrebno. Ako nije upisan ili se podaci razlikuju, vjerovatno jeste.
Koliko traje upis u katastar Bar? Rad na terenu i u kancelariji je obično kraći dio. Duže traje sprovođenje promjene, a to zavisi od vrste posla i opterećenja službe.
Šta ako se stanje na licu mjesta ne poklapa sa upisanim? To se najčešće dešava sa starijim podacima u zaleđu. Snima se stvarno stanje i priprema dokumentacija za ispravku.
Za kraj
Kupujete li apartman, provjerite list nepokretnosti prije potpisa. Gradite li, dograđujete ili legalizujete, počnite od mjerenja i papira. I ne čekajte da rok ili sezona pritisnu, jer se tada čeka na sve: na teren, na elaborat i na šalter.
Stavovi Autora objavljeni na portalu nisu nužno i stavovi redakcije.
